買わない方がいい土地の特徴14選｜後悔を防ぐ見分け方も解説

「買わない方がいい土地」があることをご存知でしょうか。

災害リスクの高い土地や地盤に問題がある土地、建築制限がある土地など、マイホームづくりで避けたい土地にはさまざまな特徴があります。

今回は、福岡都市圏及び北九州・山口下関エリアのハウスメーカー『鬼丸ハウス』が、買わない方がいい土地の特徴と見分け方をわかりやすく解説します。

夢のマイホームを建てるための土地選びで後悔しないために、ぜひ最後までごらんください。

福岡都市圏及び北九州・山口下関エリアでマイホームを検討中の方は、『鬼丸ハウス』へお問い合わせください。

お子様の成長も見据えた快適な住環境を実現するための最適な土地選びをサポートいたします。

買わない方がいい土地の特徴

マイホーム購入は人生の大きな買い物の一つです。

しかし、見た目では判断できない問題を抱えた「買わない方がいい土地」を「安かったから」という理由だけで購入し、後悔するケースも少なくありません。

以下の表は、買わない方がいい土地の特徴を危険度別に整理したものです。

これらの「買わない方がいい土地」について、以下で詳しく解説していきます。

命や財産を守るために避けるべき土地

命や財産を脅かす危険性がある土地は、条件がよくても「買わない方がいい土地」に該当します。

いくら安価でも、災害発生時に命の危険があったり、建物に大きな損害が生じたりするためです。

災害リスクが高い土地｜ハザードマップは必ず確認

近年、気候変動の影響もあり、全国で水害や土砂災害が頻発しています。

以下のような土地はとくに注意が必要です。

• 浸水想定区域内の土地（とくに浸水深が深い地域）
• 土砂災害警戒区域内の土地
• 急傾斜地崩壊危険区域内や周辺の土地
• 山際や急斜面の近くにある土地
• 過去に災害履歴がある土地

土地を購入する前に、必ず各自治体が公開しているハザードマップで災害リスクを確認しましょう。

災害リスクが高い土地でも、地盤改良や建物の構造対策を講じることで、ある程度のリスク軽減は可能です。

しかし、対策費用は多額になることも多く、それでも完全な安全を保証できるわけではありません。

地盤に問題がある土地

地盤に問題があると、建物の不同沈下や傾きの原因となり、住宅の寿命を縮めるだけでなく、大地震の際に液状化などの深刻な被害をもたらす可能性があります。

以下のような土地は、地盤に問題がある可能性が高いため注意が必要です。

• 埋立地や盛土造成地
• かつて池や沼、田んぼだった土地
• 河川や海岸の近くにある土地
• 液状化の可能性が高い地域
• 周辺の建物に傾きが見られる地域
• 古い工場跡地や廃棄物処理場だった土地（土壌汚染の可能性）

地盤調査や土壌汚染調査の実施で、地盤の強度や土壌汚染の有無を確認できます。

ただし、地盤改良工事には100万円以上かかることもあるため、土地の取得費用に加えてこれらの追加コストも考慮しましょう。

擁壁に問題がある土地｜不適格擁壁の見分け方

擁壁とは、土地の高低差を支えるための壁状の構造物です。

擁壁に問題がある土地は、災害時に崩壊の危険性があります。

• 擁壁に亀裂や膨らみ、傾きが見られる
• 擁壁の下部から水が染み出している
• 擁壁の高さが2mを超える（とくに古い擁壁の場合）
• 擁壁の上または下に位置する土地である
• 経年劣化が進んでいる古い擁壁がある

不適格擁壁は素人では判断が難しいことがあります。

土地購入前に建築士など専門家に同行してもらい、擁壁の状態を確認するのがおすすめです。

擁壁の補強や作り直しは数百万円以上かかることもあり、予算面でも大きな影響を与えます。

建築・利用に制限がある土地

法的・物理的に建築や利用に制限がある土地は、思い描いた家を建てられない可能性があります。

建築不可・制限が厳しい土地

建築基準法や都市計画法などの法規制により、建築が不可能または著しく制限される土地があります。

以下のような土地は、購入前に必ず確認が必要です。

• 市街化調整区域内の土地（原則として新築住宅の建築が制限される）
• 工業専用地域内の土地（住宅建築が原則禁止）
• 再建築不可の土地（建物が古くなったときに建て替えができない）
• 建ぺい率・容積率が極端に低い土地
• 高度地区や風致地区など特別な規制がある地域内の土地
• 都市計画道路予定地にかかる土地

これらの制限は、不動産広告や重要事項説明書で確認できますが、念のため役所で直接確認することをおすすめします。

将来的な建て替えやリフォームも考慮して、慎重に判断しましょう。

接道義務に違反する土地

建築基準法では、建築物の敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接する必要があります。

この条件を満たさない土地は、基本的に建物を建てられません。

とくに以下のような土地は注意が必要です。

• 道路に接していない土地
• 幅の狭い路地や私道にのみ接している土地
• 接道幅が2m未満の旗竿地
• セットバック（道路中心線から2mの後退）が必要な土地

接道義務を満たしていない土地でも、自治体によっては許可を得ることで建築が可能な場合があります。

参考：建築基準法第43条2項｜e-GOV

ただし、手続きが複雑で時間がかかることが多く、将来的な資産価値も低下する傾向にあります。

土地の形状や高低差に問題がある土地

土地の形状が極端に不整形だったり、周囲との高低差が大きかったりする土地も、建築計画に大きな制約をもたらします。

以下のような土地は、建築費用の増加や居住性の低下につながります。

• 極端な三角形など不整形な土地
• 細長い土地
• 道路や隣地との高低差が1m以上ある土地
• 隣地より著しく低い土地（排水や日当たりに問題が生じやすい）
• 斜面に位置する土地

これらの特性は、建物の配置や間取りに大きな制約をもたらし、理想の住宅を建てる障害になります。

また、擁壁工事や盛土・切土工事などの追加費用も考慮が必要です。

権利関係が複雑な土地

権利関係に問題がある土地は、将来的なトラブルの原因になります。

こうした問題は表面的には見えにくいため、専門家による調査が欠かせません。

境界が不明確な土地

土地の境界が明確でない場合、隣地との間でトラブルが発生する可能性があります。

• 境界杭や境界標が設置されていない土地
• 境界が曖昧で、隣地所有者との間で認識の違いがある土地
• 測量図と現地の状況が一致しない土地
• 地積測量図が作成されていない古い土地

境界が不明確な土地を購入する場合は、事前に境界確定測量を実施し、隣地所有者との間で境界確認書を取り交わしておくことが望ましいです。

ただし、境界確定作業には時間とコストがかかり、場合によっては隣地所有者との交渉が難航することもあります。

越境物がある土地

隣地の建物の一部や塀、樹木の枝などが敷地内に入り込んでいる（越境している）土地も、将来的なトラブルのもとになります。

• 隣家の軒先や雨どいが敷地内に越境している
• 隣地の塀や擁壁が敷地内にはみ出している
• 隣地の樹木の枝や根が敷地内に伸びている

越境物の処理には、隣地所有者との交渉が必要になります。

購入前に越境の状況を確認し、可能であれば越境物の撤去を売主に依頼するか、越境状態を認める覚書を交わしましょう。

抵当権が設定されている土地

抵当権が設定されたままの土地は、将来的に所有権をめぐるトラブルが発生する可能性があります。

• 抵当権が抹消されていない土地
• 差押えなどの執行手続きが行われている土地
• 所有者が破産手続中の土地

土地購入前に必ず登記簿謄本を取得し、抵当権などの担保権が設定されていないかを確認しましょう。

抵当権が設定されている場合は、売買契約時に抵当権抹消を条件とするか、司法書士などの専門家への相談がおすすめです。

前面道路が私道で権利関係が複雑な土地

前面道路が私道（個人または複数の個人が所有する道路）である場合、通行権や維持管理に関する問題が生じる可能性があります。

以下の状況はとくに注意が必要です。

• 私道の所有者が不明または多数存在する場合
• 私道の通行や利用に関する取り決めがない場合
• 私道の補修や舗装が適切に行われていない場合
• 私道が狭く、緊急車両の通行が困難な場合

私道に関する権利関係は複雑であるため、弁護士や司法書士に相談しましょう。

生活環境・利便性に問題がある土地

生活環境や利便性に問題がある土地は、日々の暮らしの質を大きく左右します。

日当たり・風通し・水はけが悪い土地

日当たりや風通し、水はけは住宅の快適性に直結します。

• 北側斜面や高い建物の北側に位置する土地（日照時間が短い）
• 周囲を高い建物や塀に囲まれた土地（風通しが悪い）
• 窪地や低地に位置する土地（水はけが悪く、湿気や浸水の危険性がある）
• 周囲に高層マンションや大規模建築物の建設計画がある土地

これらは、建物の結露やカビの発生・冬場の寒さ・夏場の蒸し暑さなど、生活の快適性に影響します。

土地見学は、異なる時間帯や季節に訪れて、日当たりや風通しを確認しましょう。

騒音・振動・臭いが気になる土地

周辺環境による騒音や振動、臭いは、日常生活のストレスとなり得ます。

• 幹線道路や高速道路の近く（交通騒音や排気ガス）
• 鉄道路線や駅の近く（列車の騒音や振動）
• 工場や倉庫、商業施設の近く（機械音や搬入出の騒音）
• 飲食店や歓楽街の近く（人の声や音楽の騒音、臭い）
• ゴミ処理施設や下水処理場の近く（臭い）

こうした環境要因は、時間帯や季節によって変動するため、複数回の現地訪問をおすすめします。

また、将来的な開発計画の調査も有効です。

治安・周辺環境に不安がある土地

安心して暮らせる環境は、住宅選びの重要な要素です。

• 犯罪発生率が高い地域
• 空き家や管理不全の建物が多い地域
• 交通事故が多発する危険な交差点や道路の近く
• 隣家が極端に近く、プライバシーが確保しにくい土地
• 廃墟や放置された建物がある地域

治安情報は、警察署や自治体の防犯担当窓口、インターネット上の犯罪情報マップなどで確認できます。

ライフラインが整備されていない土地

上下水道・電気・ガスなどのライフラインが整備されていない土地は、追加工事が必要となり、予想外の出費につながる可能性があります。

• 上水道が引かれていない土地（井戸水を使用する必要がある）
• 下水道が整備されていない土地（浄化槽の設置が必要）
• 都市ガスが通っていない土地
• 電柱から電線の引き込みに高額な費用がかかる土地

ライフラインの状況は、不動産広告や重要事項説明書で確認できますが、詳細については各管理会社に直接問い合わせることをおすすめします。

福岡都市圏及び北九州・山口下関エリアでマイホームを検討中の方は、『鬼丸ハウス』へお問い合わせください。

条件の良い土地を仕入れており、お客様のご予算やご希望に応じたプランをご提案いたします。

買わない方がいい土地の見分け方

良い土地と買わない方がいい土地を見分けるには、以下のアプローチが有効です。

事前調査・情報収集する

以下の項目を、土地購入前に確認しましょう。

• ハザードマップで災害リスク
• 役所で用途地域・建築制限・都市計画道路など
• ライフライン（上下水道・ガス）の整備状況と引き込み費用
• 土地の履歴（過去の利用状況、造成履歴など）
• 登記簿謄本で権利関係（所有者、抵当権など）
• 周辺の相場価格
• 重要事項説明書の内容

とくに相場と比較して価格が安すぎる土地には、なんらかの問題がある可能性が高いため注意が必要です。

価格の安さに惑わされず、なぜ安いのかを調査しましょう。

現地を確認する｜簡単チェックポイント

実際に現地を訪れた際は、以下のポイントを確認しましょう。

• 境界線があるか、越境物はないか
• 土地の形状や高低差に問題はないか
• 擁壁の劣化は進んでいないか
• 日当たり、風通し、水はけが悪くないか
• 前面道路の幅は狭くないか
• 車の交通量が多くないか
• 周辺環境（騒音・臭い・街の雰囲気・近隣の建物の状況）が悪くないか

日当たりや街の雰囲気、交通量は曜日や時間帯で異なります。

可能であれば、さまざまな時間帯・曜日・天候で訪問して確認するのがおすすめです。

平日と休日、朝と夕方など、条件を変えると、より正確な判断ができます。

専門家へ相談する

土地選びにおいては、専門家のアドバイスが役立ちます。

以下のような方法で、専門家の知見を活用しましょう。

• 信頼できる建築会社・担当者を見つける
• 土地探しより先にハウスメーカー・工務店を決める、または並行して相談する
• 気になる土地が見つかったら建築会社に同行してもらい、建築プランや費用を確認する

土地の良し悪しは判断しづらい部分が多いため、専門家の確認が重要です。

まとめ

「買わない方がいい土地」の見極めは、後悔しないマイホーム建築の第一歩です。

事前調査や現地確認を丁寧に行い、専門家に相談しながら土地選びを進めましょう。

とくに土地購入前のハウスメーカーや工務店への相談は、建築プランや費用の観点から土地の適性を判断するうえで有効です。

福岡都市圏及び北九州・山口下関エリアで「どんな家を建てられるか知りたい」「土地探しから敷地条件、家の設計施工までワンストップで任せられるハウスメーカーを探している」という方は、鬼丸ハウスにご相談ください。