建築条件付き土地の建物代は安く済むのか｜費用の考え方・注意点も解説

「建築条件付き土地」で良物件を見つけたものの、建物代はいくらかかるの？適正価格は？と建物代が気になりますよね。

一般的に建築条件付き土地は建物代が割高になると言われていますが、本当でしょうか。
理由と実際の費用感を知ることで、賢い選択ができます。

今回は、福岡都市圏及び北九州・山口下関エリアのハウスメーカー『鬼丸ハウス』が、建築条件付き土地の建物代の実態と費用の考え方について解説します。

マイホームを手に入れるための重要な知識として、ぜひ最後までごらんください。

福岡都市圏及び北九州・山口下関エリアでマイホームを検討中の方は、鬼丸ハウスへお問い合わせください。

ご家族全員が快適に過ごせる間取りと、ご予算に合った建築プランをご提案いたします。

なぜ建築条件が付いているのか

建築条件付き土地とは、指定された建築会社で家を建てることを条件に販売される土地のことで、購入時に「この会社で家を建てる」という約束を交わします。

売主にとって、土地・建物の両方で収益を確保できるのがメリットです。

建売住宅との違い

建売住宅は、すでに建物が完成している状態で販売されます。

建売は総額表示で価格の内訳があいまいになりがちな一方、建築条件付き土地は土地代・建物代が別れているため、把握しやすい点が特徴です。

また、建売は住宅の仕様変更が原則できませんが、建築条件付きは住宅会社によって間取りや設備を選べて比較的自由です。

注文住宅との違い

注文住宅は、自分で土地を見つけ、好きな建築会社を選んで家を建てる方法です。

自由度が高く、建築会社の比較検討ができるため、価格の透明性も高いのが特徴です。

注文住宅では複数の建築会社から見積もりを取り、比較検討できますが、建築条件付き土地では指定された一社だけと交渉します。

住宅の仕様についても、注文住宅なら予算と相談しながら細かく決められますが、建築条件付き土地では標準仕様が設定されている場合があります。

それ以上のグレードを望む場合はオプション費用がかさみがちです。

建築条件付き土地の費用・建物代について

建築条件付き土地は、どのような費用が含まれていて何がオプションなのか、実際に建物代がいくらになるのかが、わかりにくくなっています。

ここでは、費用の内訳や一般的に標準仕様に含まれる内容についてご紹介します。

費用の内訳｜土地代・建物代・諸費用

建築条件付き土地での費用は主に「土地代」「建物代」「諸費用」の3つです。

土地代は明示されますが、建物代は標準仕様の価格提示が一般的で、この標準仕様のままで住み始められる家ができるとはかぎりません。

諸費用には多くの項目が含まれており、以下があります。

• 登記費用（土地・建物の所有権移転登記・抵当権設定登記）
• ローン関連費用（手数料・印紙代・保証料）
• 税金（不動産取得税、登録免許税）
• 火災保険料
• 上下水道・ガスの引き込み工事費

事前に諸費用の概算を確認しておきましょう。

建物代に含まれる工事・設備の範囲

建築条件付き土地の建物代には、「標準仕様」と呼ばれる基本的な設備や内装が含まれています。

しかし、標準仕様の内容は建築会社によって大きく異なります。

一般的に標準仕様に含まれるものは以下です。

• キッチン
• ユニットバス
• トイレ
• 洗面化粧台
• 床材
• 壁紙
• 照明器具

一方、標準仕様に原則含まれないものは、以下です。

• カーテンレール
• エアコン
• システムキッチンのオプション（食洗機・IHクッキングヒーター・浄水器など）
• 外構工事（庭・駐車場・フェンスなど）
• 地盤改良工事

実際に住み始めるためには、標準仕様に含まれていないこれらの設備やオプションが必要になることがほとんどです。

そのため、契約後に「思っていたよりオプション費用がかさんだ」というケースも少なくありません。

契約前に標準仕様の範囲と、含まれない項目にかかる追加費用の把握が重要です。

整地された土地＝地盤改良済みではない

建築条件付き土地では、多くの場合、土地が整地された状態で販売されています。

しかし「整地された土地＝地盤改良済み」ではない点に注意が必要です。

整地とは単に土地の凹凸を平らにする作業であり、地盤の強度を高める地盤改良とは異なります。

実際に建築を始める前に地盤調査を行い、軟弱地盤と判断された場合は追加で地盤改良工事が必要です。

事前に地盤状況を確認し、必要に応じて地盤改良費用も含めた資金計画を立てることで、予算オーバーのリスクを避けられます。

建築条件付き土地を検討する際は、土地・建物の本体価格だけでなく、こうした追加費用も考慮した無理のない資金計画をおすすめします。

福岡都市圏及び北九州・山口下関エリアでマイホームを検討中の方は、鬼丸ハウスへお問い合わせください。

標準仕様の詳細や追加オプションについて、明確なご説明と最適なプランをご提案いたします。

〈関連ページ〉住宅の「地盤改良費用」｜30・ 40・50坪の相場とトラブルを避けるチェックポイント

建築条件付き土地の建物代の疑問

建築条件付き土地の建物代について、よく聞かれるポイントは以下の3つです。

• なぜ建物が「割高」と言われるのか
• 土地や建物の値引き交渉は可能なのか
• 建築条件は外せるのか

順番にご紹介します。

なぜ建物が「割高」と言われるのか

建築条件付き土地の建物代が割高と言われる理由は主に3つあります。

【競争原理が働かない】
通常の注文住宅なら複数の業者から見積もりを取って比較できるが、建築条件付き土地は指定業者との契約のため、価格が高くなる場合がある。

【利益を調整している】
不動産会社は、土地と建物のセット販売で一棟の利益を確保するため、
土地価格で十分な利益が見込めない場合、その分が建物価格に上乗せされることも。

【標準仕様では済まない】
土地と住宅の価格が安く見えても、実際に住むために必要な設備をオプションとして追加していくと、最終的な価格が割高になるケースがある。

土地や建物の値引き交渉は可能なのか

値引き交渉は可能ですが、一般の不動産取引や注文住宅より難しい面があります。

特に人気エリアの土地や需要の高い物件では、値引きがより困難です。

しかし、売れ残っている物件や販売開始から時間が経過している物件では、ある程度の値引き交渉の余地があります。

建物価格は本体の値引きより、オプションや仕様のグレードアップをサービスしてもらう交渉が効果的です。

建築条件は外せるのか

建築条件付き土地の建築条件は、原則外すことは難しいですが、交渉次第では可能なケースもあります。

条件を外すと、土地価格に10〜20%程度上乗せされるのが一般的です。

売れ残っている、販売から時間が経っている、売主が決算期などの状況が交渉しやすいタイミングです。

しかし、建築条件を外すことで土地価格が上昇し、結果的に総費用が増えることもあるため、慎重に検討しましょう。

建築条件付き土地のメリット

建築条件付き土地のメリットには主に以下の4つがあります。

• 好立地・人気エリアの土地が見つかりやすい
• 建売住宅より自由度が高い
• 注文住宅より手間がかからない
• 土地と建物の窓口が一本化され相談しやすい

好立地・人気エリアの土地が見つかりやすい

建築会社などが売れやすい好立地を確保し、一般に出回る前に建築条件付きで販売するため、駅近や人気学区など希望エリアの土地を見つけやすいといえます。

駅近や教育環境の整った人気エリアで建築条件付きの土地が多いのは、こういった理由からです。

通勤・通学時間を短縮したい方や、子育て環境を重視する家族にとって、建築条件付き土地は魅力的な選択です。

建売住宅より自由度が高い

建売住宅では、すでに建物が完成しているため、間取りや設備の変更は基本的にできません。

一方、建築条件付き土地では、指定された建築会社の規格やプランの範囲内ではありますが、ご家族の希望に合わせて間取りや設備をカスタマイズできます。

「キッチンは対面式にしたい」「子ども部屋は将来的に分割できるようにしたい」「書斎スペースが欲しい」といった、家族構成やライフスタイルに合った要望を反映させられます。

​​注文住宅より手間がかからない

注文住宅では、土地探し・建築会社選び・プランニング・資金計画など、すべてをご家族で進める必要があります。

一方、建築条件付き土地では、土地と建築会社がセットになっているため、選択肢を絞って効率的に家づくりを進められます。

時間的余裕が少ない共働き夫婦や、家づくりを何から始めればよいか迷っている方にとって、大きなメリットです。

土地と建物の窓口が一本化され相談しやすい

注文住宅では、土地は不動産会社、建物は建築会社と、別々に相談・交渉が必要なケースが一般的です。

しかし、建築条件付き土地では、土地と建物をトータルでサポートしてくれる窓口があるため、やり取りがスムーズです。

「土地の条件に合わせた建物プランを提案してほしい」「予算内で土地と建物のバランスを考えたい」などの相談がしやすく、一貫したアドバイスを受けられます。

福岡都市圏及び北九州・山口下関エリアでマイホームを検討中の方は、鬼丸ハウスへお問い合わせください。

お客様のご要望を丁寧に伺い、理想の住まいづくりをトータルサポートいたします。

建築条件付き土地のデメリットと対策

建築条件付き土地にはメリットが多い一方で、事前に知っておきたいデメリットもあります。

対策もあわせてご紹介します。

建築会社を選べない

建築条件付き土地は建築会社を自由に選べないため、別会社への依頼が困難です。

対策として、建築会社の実績や評判を調べましょう。

• 建築会社の公式サイトで施工事例を確認する
• SNSや口コミサイトで過去の評価をチェックする
• 建築会社の展示場や完成見学会に参加して、実際の建物を見てみる

調べた結果、その建築会社に不安を感じるようであれば、別の建築条件付き土地を探すか、条件なしの土地を探すといった判断も必要です。

建築費用が適正かわかりにくい

建築条件付き土地は建築会社を比較できないため、費用が適正か判断しにくいです。

以下の方法が、相見積もりが取れない状況でも、価格が適正かの判断材料になります。

• 似た仕様の建売住宅の価格と比較する
• 他の建築会社の標準仕様やオプション価格をウェブサイトで調べる
• 同じエリアの新築物件の価格相場を調べる

見積書を入手したら内訳を確認し、諸経費やその他工事費などあいまいな項目については、内容を質問しましょう。

注文住宅ほど自由でない場合がある

建築会社のプランや規格の制約を受ける建築条件付き土地では、注文住宅ほどの自由度はありません。

契約前の段階でプランの自由度を確認すると、住宅会社とのミスマッチを防げます。

• どの程度まで間取りの変更が可能か
• 標準仕様として含まれる設備やグレードは何か
• どこからがオプション扱いになるのか
• 外観デザインや外構計画にどの程度の自由度があるか

希望するプランを叶えられない場合は、予算を見直して注文住宅を検討する必要があります。

〈関連ページ〉「注文住宅が高すぎる」理由と予算内で建てるコツ、平均価格、建売住宅の比較を解説

建築条件付き土地の注意点

建築条件付き土地を検討する際は、事前に知っておきたい3つの注意点があります。

土地と建物を同時に契約しない｜契約の流れを確認

建築条件付き土地を検討する前に、契約の流れを把握しておきましょう。

【一般的な建築条件付き土地の契約の流れ】

1. 土地探し
2. 土地の売買契約（停止条件付）
3. 間取り・仕様の打ち合わせ
4. 建築工事請負契約
5. 着工
6. 建物完成
7. 引き渡し

注意したいのは、土地契約と建物契約を同時に行うリスクです。

土地契約を先に済ませ、その後に建物のプランや見積もりを詰めていく段階で「思っていたプランと違う」「予算オーバーになる」といった問題が判明しても、すでに土地契約の手付金を支払っているため、簡単には解約できません。

理想は、建物のプランと見積もりを十分に検討し、納得したうえで土地と建物の契約を結ぶことです。

そうすれば、プランや費用に納得できない場合に、契約前の段階で検討を中断できます。

プランが決まらなかった場合の流れ｜白紙解約と手付金返還の条件

建築条件付き土地では、一定期間内に建築工事請負契約が成立しない場合に、土地売買契約が白紙解約になり、支払った手付金が全額返還される仕組みがあります。

白紙解約が可能な主なケースは以下のとおりです。

• 建築協議期間内に、建築プランや見積もりの合意に至らなかった場合
• 建築基準法などの法令上の理由で、希望する建物が建築できないと判明した場合
• 土壌汚染や地盤の問題など、土地の瑕疵が発見された場合

ただし「買主都合」とみなされるケースでは、手付金が返還されない場合もあります。

そのため、契約書に記載されている「白紙解約」の条件をしっかりと確認しておきましょう。

建築協議期間を確認する

「建築協議期間」とは、定められた期間内に建築会社との間で建築工事請負契約を結ばなければ、土地売買契約も白紙になる期間のことです。

一般的な建築協議期間は1〜3ヶ月程度ですが、契約によって異なります。

期間が短すぎると、建物のプランや見積もりを十分に検討する時間がなく、納得できないまま契約を急がなければならない可能性があります。

建築協議期間について確認すべきポイントは以下のとおりです。

• 建築協議期間は具体的に何ヶ月か
• 協議期間の延長は可能か
• 協議期間内に合意に至らなかった場合の手続きはどうなるか

これらを確認し、プランや予算について十分に検討する時間を確保しましょう。

まとめ

建築条件付き土地の建物代や費用の考え方、メリット・デメリットなどについて解説しました。

建築条件付き土地は、指定された建築会社での建築を条件に販売される土地で、人気エリアの土地を確保しやすいのが特徴です。

福岡都市圏及び北九州・山口下関エリアで「建築条件付き土地の見積もりを比較検討したい」「希望の間取りや設備で予算内に収まるか知りたい」という方は、鬼丸ハウスにご相談ください。